L’immobilier résidentiel à Soorts-Hossegor
- Démographie
La population de SOORTS-HOSSEGOR connait une forte croissance au début des années 1950 liée à l’essor touristique de la côte landaise, passant de 1.000 à 2.000 habitants en seulement 20 ans pour croitre ensuite régulièrement jusqu’en 2013 où elle atteint son apogée de 3.826 personnes. Elle décroit ensuite légèrement vers un plus bas niveau de 3.497 personnes en 2020 avant de se stabiliser ensuite en 2025 à 3.658 résidents à l’année, chiffre variant très peu depuis 2022.
- Typologie du parc immobilier
La ville recense actuellement environ 3.700 maisons individuelles et 1.800 appartements répartis sur le territoire communal, pour un total de 5.500 logements environ.
Cette structure urbaine diffuse, où le logement individuel domine largement le collectif, est très typique de cette commune des Landes.
Les appartements sont concentrés près du centre-ville et des plages du lac et de l’océan. Les quartiers périphériques, dont le bourg de SOORTS, moins denses, sont composés essentiellement de maisons.
Les résidences secondaires représentent 60 à 65 % du parc immobilier. Chiffre vraisemblablement sous-estimé si on compare le nombre de résidents à l’année, environ 3.700 personnes, et le potentiel habitable représentant environ 14.000 personnes (2,5 habitants x 5.500 maisons).
- Les transactions immobilières
On estime à 335 le nombre de transactions immobilières sur cinq, ans soit une moyenne de 65 à 70 ventes annuelles avec de fortes variations dues à la conjoncture. On ne compte que 57 ventes en 2025 alors que le nombre était plus proche de 80 les années précédentes.
Cela dénote un marché haut de gamme caractérisée par des prix élevés, dépendant des résidences secondaires et très sensible à l’évolution des taux immobiliers.
En 2025, la répartition des ventes était la suivante : 34 maisons vendues pour 23 appartements soit un ratio 60 % / 40 %. La tendance jusque-là était plutôt en faveur des appartements avec une répartition 45 % / 55 %, ce qui semblait logique car le coût élevé des maisons rendait les appartements plus liquides et plus adaptés aux marchés de l’investissement ou des résidences secondaires, mais la rareté d’offres nouvelles de logements collectifs peut avoir tendance à inverser ces proportions.
L’offre de terrains nus constructibles est très limitée. Sur 100 ventes annuelles seules de 10 à 30 ventes concernent des terrains constructibles. Ce chiffre est vraisemblablement aussi pollué par les éléments suivants :
- foncier de bâtiments non résidentiels,
- division de parcelles existantes, successions ou cessions familiales, etc.
En conclusion on constate une rareté du foncier constructible et beaucoup d’acquéreurs passent désormais par la division de grandes parcelles ou par des solutions de démolition/reconstruction ou de rénovation lourde.
- Évolution des prix
À SOORTS-HOSSEGOR les prix ont fortement augmenté ces dernières années. Sur cinq ans, la hausse constatée est d’environ 30 %. Les statistiques montrent une évolution toujours positive au fil des ans même si elle ralentit ces dernières années.
Cette hausse est due à l’attractivité touristique, aux résidences secondaires et à une demande croissante tant nationale qu’internationale. Les prix moyens constatés sont :
- de 9.000 €/m² à 11.000 €/m² pour les maisons individuelles suivant les secteurs : centre-ville, lac et mer ou village de SOORTS,
- de 8.000 €/m² à 10.000 €/m² pour les appartements, ce qui les rend plus accessibles et donc plus liquides car souvent plus petits. Cependant certains programmes neufs, dont l’emplacement prime, se sont positionnés à des prix dépassant 15.000. €/m², mais les statistiques ne précisent pas s’ils ont trouvé preneurs à ce prix.
- Le prix des rares terrains se situe entre 900 €/m² et 1.200 €/m².
Le profil des acheteurs est diversifié : retraités aisés, investisseurs locatifs ou familles d’origine nationale et internationale.
Le segment de marché dit de luxe accentue la dispersion des délais de vente qui sont généralement :
- de l’ordre de 120 jours pour un appartement,
- environ 150 jours pour une maison,
- entre 3 et 9 mois pour une villa haut de gamme dont le prix excède 2M €.
Ces délais variant en fonction :
- de la localisation du bien, notamment de la distance aux plages du lac ou de l’océan,
- de la période de la mise en vente, le printemps et l’été étant plus favorables à une conclusion rapide,
- de la rareté ponctuelle de l’offre,
- de la concordance entre la valeur réelle du bien et le prix affiché.
- Le marché de la construction
La commune est déjà très urbanisée et le foncier est rare, aussi la construction neuve reste très limitée et ponctuelle.
Les contraintes du PLUi règlementant le nombre de places de parking conjuguées à celles d’un PPRL exigeant rendent très difficile l’éclosion de nouveaux projets, notamment de logements collectifs ou de rénovations lourdes impliquant la démolition du bâti existant dans les secteurs les plus prisés de la ville. Actuellement il n’y a que deux projets de logements collectifs en cours :
- le projet de l’avenue BRÉMONTIER, arrêté par le contrôle de légalité de la préfecture évoquant les règles du PPRL, alors même que le permis de construire avait été accordé avant le décret d’application de cette nouvelle règlementation,
- la villa Marguerite, place des Pins Tranquilles, dont les travaux sont en cours.
Les promesses du nouveau maire ont annoncé l’avènement de quelques programmes collectifs dans la ZAC de PÉDEBERT.
En 2025 il a été enregistré 221 déclarations préalables qui correspondent majoritairement à des restructurations légères et 226 permis de construire qui autorisent les construction neuves ou les restructurations lourdes.
L’extension de la ville sur les espaces naturels étant quasi inexistante, les acquéreurs s’orientent essentiellement vers la transformation et la densification du bâti existant :
- Les rénovations lourdes représentent en moyenne entre 60 et 120 projets annuels :
- démolition et reconstruction de bâtis existants,
- extensions importantes,
- restructuration complète.
- Les rénovations légères représentent entre 150 et 200 projets annuels :
- modification de façades, création d’ouvertures,
- extensions de moins de 40 m²,
- transformations intérieures,
- ajout de piscine et annexes.
Cette activité pléthorique induit une suractivité de l’artisanat local, qui se manifeste par des délais d’intervention aléatoires et des coûts qui peuvent parfois paraitre fantaisistes.
- Étude comparative avec CAPBRETON et SEIGNOSSE
Il semble intéressant de comparer les marchés immobiliers de nos voisins de CAPBRETON et de SEIGNOSSE et l’on constate :
- Une variation importante des prix au m² :
- à HOSSEGOR des prix entre 8.000 et 11.000 €/m², et une hausse de 30 % en 5 ans en dérivée positive,
- à CAPBRETON de 6.500 et 7.500 €/m²et une hausse de 20 % en 5 ans avec une correction de -11 % sur 2 ans,
- à SEIGNOSSE de 5.500 et 6.500 €/m² et une hausse de 30 % en 5 ans aussi corrigée de -10 % sur les 2 dernières années.
- Des typologies de marché différentes à Hossegor :
- un marché patrimonial,
- des villas haut de gamme,
- une forte clientèle nationale et internationale,
- des biens rares et une rotation lente,
Donc des maisons de prestige offrant une valeur refuge avec de bonnes plus-values à long terme mais un ticket d’entrée élevé.
- Un marché équilibré à Capbreton :
- un mix maisons-appartements,
- un port et un centre-ville animé toute l’année,
- un équilibre résidence principale et secondaire,
- un marché liquide.
Donc un bon compromis prix/localisation sur un marché actif avec des options locatives intéressantes.
- Un marché d’accès et d’investissement à Seignosse :
- plus d’appartements et de lotissements,
- clientèle plus familiale,
- forte demande locative et saisonnière.
Donc un fort potentiel de progression avec un fort rendement locatif saisonnier pour un ticket d’accès abordable.
En résumé un ensemble homogène et bon compromis si l’on fusionne les marchés de ces trois communes littorales plutôt que de se référer à l’échelle restreinte d’une seule commune de taille modeste.
- Conclusions et perspectives
Une gamme d’offres éclectique sur les trois communes avec un paradoxe lié à leurs populations.
Hossegor, qui est- passée en quelques années d’une station balnéaire déserte l’hiver à un refuge de retraités aisés du fait d’une désaffection progressive de la Côte d’Azur, risque de voir sa population décliner au fur et à mesure de son vieillissement, du renchérissement du coût de son immobilier et de la rareté de l’offre.
La ville offre peu de solutions immobilières garantissant l’autonomie des personnes âgées, qui cherchent une solution résidentielle moins contraignante en termes de mobilité et d’entretien.
Les villes de Capbreton et de Seignosse, moins impactées par le PPRL, offrent des possibilités de vie en appartement dans un cadre de vie géographiquement proche et pour un prix convenable n’obérant pas le patrimoine. On peut supposer que la politique de logement de ces deux villes va voir leur population augmenter de bon nombre d’habitants ne trouvant pas de solution d’accueil dans leur cité.
De son côté Hossegor risque fort de se gentrifier un peu plus de par l’apport d’une clientèle aisée, plus jeune, ayant fait fortune dans quelque start-up, mais qui pourrait générer un retour arrière vers une ville d’occupation plus saisonnière. La courbe démographique montre une relative stabilité ces dernières années mais qui pourrait fort bien décroitre de ce fait.
Toutefois les programmes électoraux ont promis une mutation sociologique accélérée en proposant des programmes de logement à meilleurs coûts, accessibles aux plus jeunes. Il faudra sans doute attendre quelques années et une sérieuse correction pour inverser la tendance.