Sporting-Casino
la roulette russe
Projet de réhabilitation du Sporting-Casino ©photo portail Mairie de Soorts-Hossegor
Le jeudi 15 mai dernier, une réunion publique organisée par la Ville s’est tenue dans la salle du Trinquet à Soorts dont le but était d’éclairer sur l’avenir du Sporting-Casino.
Cette réunion fut d’excellente tenue, les explications claires et toutes les interventions judicieuses. Pour une fois, le sujet aidant, des considérations d’ordre personnel ne polluèrent pas le débat.
Tout ceci démontre le profond intérêt de la population pour ce bâtiment.
En voici un bref résumé
La Maitrise d’œuvre a été confirmée au cabinet d’architecture bordelais MOON-SAFARI, qui avait été retenu par la précédente municipalité. Un programme très précis a été élaboré et sur cette base un permis de construire a été obtenu et purgé de tous recours.
Des investigations complémentaires effectuées par des bureaux d’études spécialisés ont mis en évidence la dégradation d’éléments structurels, ce qui a logiquement conduit à la fermeture de locaux, hors casino, dont les accès par coursives extérieures ne présentent plus les garanties de sécurité exigibles pour un Etablissement Recevant du Public.
L’ensemble de ces études, conjuguées aux effets néfastes du COVID, de l’augmentation des coûts de l’énergie et des matières premières conséquences du conflit ukrainien, a conduit à une inflation du budget initial qui s’est lui-même vu atomisé par les résultats de l’appel d’offres européen : 12,5 M€ HT (15 M€ TTC) à la date de remise des prix sans préjuger une future prévisible augmentation due à l’inflation et aux inévitables aléas.
Se pose alors la problématique essentielle du financement de cette opération.
Diverses solutions sont alors envisagées par la Ville :
- Vendre le bien à un investisseur, utilisateur ou non : difficilement envisageable compte tenu de la notoriété de l’immeuble, fleuron culturel et historique de la Ville qui exclut cette solution ;
2. Financer directement les travaux au moyen d’un prêt. La Ville reste Maitre d’Ouvrage. L’endettement reste, parait-il, assez faible mais la perspective de dépenses futures obligatoires et essentielles à la vie de la commune rend cette solution compliquée. A défaut de faire appel à l’augmentation de la fiscalité, le faible niveau d’épargne brute (marge d’autofinancement) endetterait la commune pour de nombreuses années et l’augmentation des impôts n’est pas à l’ordre du jour ;
3. Confier la réalisation du projet à un tiers, sous la condition expresse de réaliser les travaux en respectant strictement le programme établi et les fondamentaux du permis de construire. L’opérateur, en contrepartie, signerait avec la ville un bail de longue durée lui permettant d’amortir la dépense. Cette solution, appelée Maitrise d’Ouvrage Déléguée, et qui s’apparente plutôt selon nous à une COT (Convention d’Occupation Temporaire) semble retenir l’attention de nos élus.
Ceci appelle de notre part quelques observations qui méritent un peu d’attention
Une AMO, Assistance à Maitrise d’Ouvrage consiste à faire appel à un professionnel qualifié pour gérer un projet immobilier en défendant les intérêts du Maitre d’Ouvrage sans en exclure toutefois les responsabilités. Un tel support envisagé dès la genèse du projet, lors de la précédente mandature, aurait été parfaitement approprié. Il suffisait pour cela de reconnaitre humblement son incapacité technique face à la complexité d’une telle opération, ce qui n’avait rien de déshonorant pour une Ville de la taille de Soorts-Hossegor.
Un professionnel averti de l’immobilier aurait rapidement relevé quelques incohérences dans le déroulé de cette opération :
1. L’augmentation progressive des budgets successifs présentés par le Maitre d’œuvre. Il faut garder à l’esprit que les intérêts du Maitre d’œuvre et du Maitre d’Ouvrage ne sont pas forcément convergents. L’un veut imposer sa conception et l’autre préserver ses finances. Ce mariage qui n’est pas forcément de raison peut rapidement conduire à une sous-estimation budgétaire dans le seul but peu avouable de maintenir le processus en vie. Une Maitrise d’Ouvrage Déléguée aurait pu repérer rapidement toute dérive conduisant à une impasse et modifier la programmation en conséquence;
2. Un budget qui n’est pas sécurisé. Les offres ne sont plus actuelles et restent révisables dans le délai de réalisation des travaux et ce jamais en diminution. Elles ne prennent pas en compte les aléas pas forcément obligatoires mais toujours fortement prévisibles compte tenu du contexte de l’opération : bâtiment ancien et classé. Des expériences récentes nous ont prouvé que les mauvaises surprises ne sont pas à exclure ;
3. L’absence de simulation financière pour une solution de COT. Il est difficile d’imaginer, tant la pluralité des utilisations définies dans le programme est large, un utilisateur unique gestionnaire de multiples commerces qui présenterait des garanties de pérennité sur une très longue durée. La solution ne peut venir que d’un investisseur qui lui-même louerait les équipements à des utilisateurs différents, chacun professionnel dans son domaine.
Le programme est connu, le montant des loyers cumulés pour des occupations multiples telles que définies par le programme est facile à quantifier par un professionnel. Il suffit alors de le comparer au poids financier de l’opération, amortie sur la durée du bail avec une valeur résiduelle nulle, alourdie des frais de gestion, des coûts d’entretien et de maintien à niveau sur une longue durée, des aléas prévisibles tels que par exemple des locaux vacants ou des loyers impayés, et aussi pourquoi pas d’une redevance au propriétaire.
Le résultat confirmera ou non la viabilité d’une telle solution assortie ou non d’un loyer supplémentaire au bénéfice de la Ville.
Photo aérienne du Sporting-Casino
Tout ce travail, une AMO aurait pu le fournir et rassurer ainsi le Maitre d’Ouvrage sur la pertinence de ses choix.
Et maintenant que faire si la solution envisagée ne s’avère pas viable ?
- Laisser le bâtiment dans son jus au risque de voir ses derniers occupants le délaisser progressivement jusqu’à ce que la situation n’offre plus qu’une option : celle de la démolition s’il ne s’écroule pas de lui-même ;
- Ou procéder aux réparations structurelles permettant de reprendre l’exploitation telle qu’elle était auparavant avec des améliorations esthétiques réduites à minima ;
- Ou envisager avec éventuellement l’aide d’une AMO de procéder à un AMI (Appel à Manifestation d’Intérêt) qui ne peut se faire dans le cadre d’un programme intangible mais doit laisser la part à l’imagination des candidats. Il faudra donc abandonner toutes les idées directrices définies par le programme actuel et peut être s’orienter vers un usage différent du bâtiment ;
- Ou envisager un montage mixte public/privé dans le cadre d’une SEMOP (Société d’Economie Mixte limitée à une Opération unique) permettant de s’assurer d’un partenariat financier privé chargé de réaliser les travaux et d’exploiter le bien dans la durée en complément d’une participation du partenaire public allégeant ainsi le coût du programme et en permettant la réalisation ;
- Ou se résoudre à augmenter la fiscalité ;
- Ou vendre une partie non active du patrimoine de la Ville ;
- Ou faire le tri dans les priorités d’investissement communal ;
- Ou toute autre idée intelligente et constructive…
Photo de la piscine du Sporting-Casino